Ratgeber & FAQ
Antworten auf die häufigsten Fragen.
Verständlich erklärt – vom Verwalterwechsel bis zur virtuellen Versammlung.
Unser Fokus liegt auf kleinen und mittleren Gemeinschaften. Auch Gemeinschaften, die anderswo als zu klein gelten, sind bei uns willkommen – gerade sie brauchen eine Verwaltung, die sich kümmert. Größere Objekte betreuen wir individuell nach Absprache.
Die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit die Abberufung des bisherigen und die Bestellung des neuen Verwalters. Anschließend wird der Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft geschlossen. Der bisherige Verwalter gibt alle Unterlagen heraus, legt Rechnung für den Zeitraum bis zur Beendigung und erstellt die Abrechnung des angebrochenen Wirtschaftsjahres. Zuletzt wechselt die Verfügungsberechtigung über die Konten – Kontoinhaberin bleibt die Gemeinschaft. Was das für Ihre Gemeinschaft konkret bedeutet, besprechen wir am besten persönlich.
Ja. Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen – ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Sie sind also nicht bis zum Ende der Bestellungsdauer gebunden.
Der bisherige Verwalter ist zur Herausgabe sämtlicher Unterlagen der Gemeinschaft verpflichtet – Beschluss-Sammlung, Verträge, Belege und Buchhaltung. Verweigert er die Herausgabe, kann die Gemeinschaft den Anspruch geltend machen; ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Honorare besteht grundsätzlich nicht. Wir fordern die Unterlagen für Sie an, dokumentieren den Vorgang und arbeiten notfalls mit rekonstruierten Daten weiter, damit Ihre Verwaltung nicht stillsteht.
Das Honorar besteht aus einem Grundhonorar je Einheit und Monat für die laufende Verwaltung sowie aus Sonderhonoraren für Leistungen, die nicht regelmäßig anfallen – etwa eine außerordentliche Versammlung oder die Begleitung einer Sanierung. Die Höhe richtet sich nach Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang. Deshalb nennen wir bewusst keine Listenpreise, sondern erstellen nach einem kurzen Gespräch ein individuelles Angebot, in dem beide Bestandteile vollständig aufgeschlüsselt sind. Welche Positionen für Ihre Gemeinschaft infrage kommen, besprechen wir im persönlichen Gespräch.
Teilweise. Die Gemeinschaft kann mit Dreiviertelmehrheit beschließen, dass Versammlungen rein virtuell abgehalten werden (§ 23 Abs. 1a WEG). Nach § 48 Abs. 6 WEG muss jedoch – befristet bis Ende 2028 – weiterhin mindestens eine Versammlung pro Kalenderjahr in Präsenz stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten. Alle weiteren Versammlungen können virtuell laufen. Eine hybride Durchführung, bei der Sie wahlweise vor Ort oder online teilnehmen, ist grundsätzlich möglich – wir bieten sie standardmäßig zur Präsenzversammlung an.
Die Konten lauten auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – sie ist Kontoinhaberin, nicht Vitora. Wir sind lediglich verfügungsberechtigt; eine Vermischung mit dem Vermögen der Verwaltung ist damit ausgeschlossen. Zusätzlich sind wir über eine Vermögensschaden- und Berufshaftpflicht abgesichert.